La escasez de suelo finalista y de producto logístico de calidad en las ubicaciones más consolidadas está redefiniendo las decisiones de operadores, promotores e inversores en España. La localización sigue siendo determinante, pero ya no basta por sí sola, porque la disponibilidad energética, la capacidad de conexión a red, la eficiencia operativa y los criterios ESG han empezado a pesar tanto como la propia ubicación a la hora de decidir si un proyecto logístico resulta viable.
El mercado, en cualquier caso, mantiene una actividad sólida. La contratación logística en España superó los 751.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo de 2025, concentrada especialmente en la zona centro, con 345.000 metros cuadrados, y en Cataluña, con 222.000. Ese ritmo consolida el buen comportamiento de 2025, cuando Madrid y Cataluña sumaron conjuntamente 1,77 millones de metros cuadrados contratados, un 20% por encima de la media de la última década.
La otra cara de esa demanda sólida es una disponibilidad cada vez más escasa. La tasa de suelo disponible se sitúa en el 10,3% en Madrid-Zona Centro, el 3,1% en Cataluña y por debajo del 3% en la mayoría de mercados secundarios, con niveles todavía más ajustados al cierre de 2025 en Valencia, un 0,8%, o Barcelona, un 3,49%. Esta escasez explica por qué el concepto de ubicación prime está evolucionando hacia algo más complejo que la simple cercanía a núcleos de consumo, corredores de transporte, puertos o aeropuertos, incorporando ahora factores como la situación urbanística, los plazos administrativos o la disponibilidad de potencia eléctrica.
Uno de los cuellos de botella que más está condicionando el desarrollo de nuevos proyectos es precisamente la lentitud administrativa en determinados municipios, donde la falta de capacidad técnica o de personal para tramitar licencias urbanísticas está llevando a los promotores a descartar directamente ciertas ubicaciones ante la falta de un horizonte temporal razonable, algo que en el sector se considera inasumible cuando una licencia para una nave industrial en suelo urbano puede tardar más de un año en resolverse.
Esta combinación de escasez y lentitud administrativa está impulsando la búsqueda de mercados alternativos, con Zaragoza, Valencia, Andalucía, el norte peninsular, determinados puntos del eje mediterráneo y áreas periurbanas bien conectadas ganando protagonismo siempre que combinen disponibilidad de suelo, acceso a infraestructuras y capacidad para responder a las necesidades energéticas de los ocupantes. En paralelo, ganan peso fórmulas más flexibles como los proyectos llave en mano, la transformación de activos existentes o el reposicionamiento de naves logísticas obsoletas, soluciones que permiten adaptar el inmueble desde el inicio a las necesidades reales del usuario y reducir el riesgo de obsolescencia técnica.
La variable eléctrica es la que añade la capa de complejidad más reciente a esta ecuación, porque la electrificación de flotas, la automatización de almacenes, la refrigeración y el autoconsumo fotovoltaico hacen que la potencia disponible y la capacidad de conexión a red sean cada vez más determinantes en la definición de un proyecto logístico. Según Red Eléctrica, la demanda eléctrica en España creció un 2,8% en 2025, y un 3,7% si se incluye el autoconsumo, un crecimiento que obliga a incorporar el análisis eléctrico desde las primeras fases de cualquier desarrollo, porque ignorarlo puede derivar en retrasos, rediseños o sobrecostes frente a activos de la competencia mejor preparados desde el punto de vista energético.
Con estos fundamentos, el mercado logístico español apunta a un escenario donde los activos con suelo viable, buena conectividad, capacidad energética suficiente y criterios ESG sólidos estarán mejor posicionados para captar demanda y preservar valor a largo plazo, mientras que aquellos que solo puedan ofrecer una buena ubicación sin resolver estas otras variables corren el riesgo de perder atractivo frente a la competencia.
Carlos Zubialde
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