Ibi Lion, sociedad inmobiliaria cotizada, ha adquirido por 27,1 millones de euros la plataforma logística que Eroski tiene en Júndiz, el principal polo industrial y logístico de Vitoria-Gasteiz. La cifra es relevante, pero el detalle que más interesa al sector no es el precio, sino el perfil de la operación: un inversor inmobiliario comprando un activo logístico en uso, con actividad operativa consolidada y ubicación de primer orden en el norte peninsular.
Que Eroski venda una instalación que es parte de su cadena de suministro no significa necesariamente que vaya a abandonarla. La fórmula más habitual en estas operaciones es el sale & leaseback, por la que la empresa vendedora cede la propiedad del inmueble pero continúa ocupándolo como inquilino, pagando una renta al nuevo propietario. No disponemos de confirmación expresa sobre la estructura de esta transacción, pero responde exactamente al patrón que los grandes operadores de distribución llevan años aplicando: el almacén no es el negocio, es un coste de estructura, y liberar ese capital para reinvertirlo en operaciones tiene más sentido que mantenerlo inmovilizado en ladrillo.
Júndiz no es una ubicación cualquiera. El polígono alavés concentra buena parte de la actividad logística del norte de España, con acceso directo a la A-1 y la A-2, conectividad con el corredor atlántico y proximidad a los ejes que articulan el tráfico entre la Península y Europa. Álava acumula más de siete millones de metros cuadrados destinados a uso logístico e industrial, con infraestructuras que incluyen conexión ferroviaria directa con el Puerto de Bilbao a través de Arasur y el aeropuerto de Foronda como nodo de carga aérea. Para un inversor que quiere un activo logístico con demanda real y ocupación asegurada, difícilmente encontrará mejor combinación de factores en el norte peninsular.
Ibi Lion no es el primer operador inmobiliario que entra en el mercado alavés atraído por esa combinación. Panattoni lleva años construyendo posición en la zona, con compras en Arasur que superan los 100.000 metros cuadrados y proyectos de nueva planta en Júndiz. Altarea IM cerró una operación en el Parque Tecnológico de Vitoria en febrero. El mercado logístico-industrial de Álava ha dejado de ser un mercado periférico para convertirse en uno de los destinos de referencia del capital inmobiliario especializado en logística, precisamente porque combina inquilinos solventes, suelo disponible y conectividad demostrada.
La operación con Eroski añade un elemento distinto al patrón habitual de obra nueva o desarrollo: es capital entrando en activos existentes, en funcionamiento y con operador conocido. Eso reduce el riesgo de vacío y permite al inversor fijar una rentabilidad desde el primer día. Es, en definitiva, el tipo de transacción que atrae a fondos y sociedades cotizadas que no buscan promotor sino propietario, y que ven en la logística una clase de activo con fundamentos más sólidos que muchos otros segmentos del inmobiliario comercial.
Lo que esta venta confirma, una vez más, es que el almacén ha cambiado de categoría. Ya no es solo infraestructura operativa: es producto de inversión.
Carlos Zubialde
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