El mercado logístico de Barcelona ha contratado en nueve meses más superficie que en todo 2025. Según la inmobiliaria catalana Forcadell, entre enero y septiembre se alquilaron casi 740.000 metros cuadrados, un 70% más que en el mismo periodo del año anterior. La consultora JLL, que mide el mercado con criterios algo distintos, sitúa la cifra en 728.688 metros cuadrados y el crecimiento en el 65%. Las dos estimaciones difieren en algunos miles de metros, pero coinciden en que ha sido uno de los mejores años del mercado barcelonés y en buena parte lo explican por una demanda que el año pasado no encontraba naves disponibles y que ahora sí ha podido cerrar operaciones.
El tercer trimestre muestra qué tipo de operaciones mueven el mercado. Forcadell contabiliza 21 contratos, con una superficie media de algo más de 12.000 metros cuadrados, y diez de ellos superan los 10.000 metros y concentran el 82% de lo contratado entre julio y septiembre. La operación más relevante es la de la cadena de supermercados Consum, que ha alquilado una nave de 50.000 metros cuadrados en la Zona Franca. En el terreno de la inversión, la gestora AEW ha comprado una nave de 10.700 metros cuadrados en Lliçà d’Amunt.
La obra nueva es la que mejor explica cómo funciona el mercado ahora mismo. El 64% de la superficie contratada en el tercer trimestre, casi 163.000 metros cuadrados, corresponde a edificios de nueva construcción, lo que indica que las empresas con necesidades de cierto tamaño apenas encuentran naves de segunda mano que se ajusten a lo que buscan. Esto sitúa la tasa de disponibilidad en el 1,9%, una cifra que en la práctica significa que casi no queda espacio libre en el área metropolitana. Los 200.575 metros cuadrados que se están construyendo con entrega prevista para el cuarto trimestre confirman la tendencia, porque solo el 31% de esa superficie no tiene todavía un inquilino comprometido.
La falta de espacio está desplazando la demanda hacia fuera de la ciudad. En el acumulado del año, la tercera corona concentra el 44% de la superficie contratada, mientras que en el tercer trimestre la segunda corona, la del área metropolitana, ha sido la zona más activa, con el 36% del total. Las rentas reflejan esa jerarquía, ya que en la primera corona, la renta prime alcanza los 9,25 euros por metro cuadrado y mes, un 2,8% más que hace un año, y en la segunda la media ponderada ha subido de 6,80 a 7,10 euros en un trimestre. En la tercera corona los precios se mueven entre 3,50 y 5,25 euros, según la antigüedad de la nave.
Para el operador logístico o la empresa de distribución que necesite crecer en Barcelona, esto supone negociar con muy poco margen, porque con menos de un 2% de superficie disponible y la mayor parte de la obra nueva ya comprometida antes de terminarse, hay que firmar con mucha antelación y aceptar a menudo una nave que todavía está en construcción. Alejarse a la tercera corona reduce la renta casi a la mitad, pero obliga a recorrer más kilómetros para dar servicio a una ciudad con zonas de bajas emisiones y franjas de carga y descarga cada vez más restrictivas. Antes de comparar ubicaciones, convendría calcular cuánto cuestan al mes esos kilómetros adicionales en flota y conductores, porque es esa cifra, y no la diferencia de renta, la que dice si alejarse sale a cuenta.
Carlos Zubialde
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