La gestora inmobiliaria española Dunas Capital Real Estate ha obtenido un préstamo de 126 millones de euros de Maslow Capital, entidad europea especializada en financiación inmobiliaria, para comprar y reconvertir un antiguo polígono industrial en Castellbisbal (Barcelona). Sobre una parcela de unos 125.000 metros cuadrados, donde hasta 2025 operaba una planta de fabricación de cartón del grupo RDM, la promotora levantará dos edificios industriales independientes que ya cuentan con inquilinos, con contratos de alquiler firmados antes del inicio de las obras. Los trabajos comenzarán a principios de 2027.
Uno de los proyectos estará destinado a la distribución de última milla y el otro al almacenamiento a temperatura controlada, dos tipologías con poca oferta moderna en la zona. Castellbisbal forma parte del primer anillo logístico de Barcelona, con acceso directo a la AP-7 y la AP-2, y se integra en el corredor del Vallès Occidental, que conecta la capital catalana con el interior de Cataluña y con el resto de la península. La compañía no ha revelado la superficie de cada nave ni la identidad de los inquilinos.
El proyecto tiene una particularidad que lo distingue de buena parte de los desarrollos logísticos recientes, porque en lugar de urbanizar suelo nuevo regenera un emplazamiento industrial que había quedado sin uso. En el entorno de Barcelona, donde el suelo disponible en las primeras coronas es muy escaso y las restricciones urbanísticas dificultan nuevos desarrollos, la reconversión de antiguas fábricas se ha convertido en una de las pocas vías para generar oferta cerca de los grandes centros de consumo.
La financiación se ha diseñado a medida del proyecto, con una estructura que cubre la compra del suelo en su conjunto y dos líneas de crédito independientes para el desarrollo de cada edificio, adaptadas a su calendario de obra, sus especificaciones técnicas y las condiciones de sus contratos de alquiler. Emilio Silvestre, director general y responsable de originación en España de Maslow Capital, considera que Castellbisbal es una de las ubicaciones industriales con mayor escasez de oferta del país y que ambos edificios responden a una demanda clara de los operadores, tanto de espacios de última milla cerca de Barcelona como de almacenes modernos de temperatura controlada. Los contratos de alquiler a largo plazo, añade, hacen de este tipo de proyectos las operaciones que la entidad quiere financiar.
Miguel López Puche, director ejecutivo de Dunas Capital Real Estate, valora haber asegurado contratos a largo plazo para dos infraestructuras diseñadas a medida cerca de Barcelona, y destaca que la estructura de la financiación permite avanzar en los dos proyectos de forma independiente. La operación, en la que Dunas Debt ha actuado como asesor financiero y el despacho Barrilero como asesor legal, refuerza la relación entre ambas compañías después de que Maslow financiara a principios de año, con 40 millones de euros, el desarrollo logístico Alma Meco, en la Comunidad de Madrid. Dunas Capital Real Estate gestiona más de 4,5 millones de metros cuadrados de suelo industrial en España y una cartera logística de cinco activos con más de 225.000 metros cuadrados en Noblejas (Toledo), Chiloeches (Guadalajara) y Antequera (Málaga).
Que los dos edificios estén alquilados antes de colocar la primera piedra confirma la presión de la demanda de espacio logístico en el área metropolitana de Barcelona, sobre todo en frío y en última milla. Para los operadores que buscan crecer en la zona, la reconversión de antiguos emplazamientos industriales se perfila como la principal fuente de nueva oferta en los próximos años, con plazos condicionados por la descontaminación del suelo y la tramitación urbanística de cada proyecto.
Carlos Zubialde
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