El mercado logístico español cerró 2025 con más de 2,7 millones de metros cuadrados contratados, un volumen que confirma la solidez de la demanda pero que convive con una oferta cada vez más limitada en los principales corredores. Ante esta tensión, la transformación de activos logísticos obsoletos empieza a ganar terreno como vía complementaria para generar nuevo producto en ubicaciones ya consolidadas, según Proequity, consultora especializada en operaciones inmobiliarias del sector industrial y logístico.
La presión sobre la disponibilidad resulta especialmente visible en los grandes mercados, con Madrid y Cataluña concentrando 1,77 millones de metros cuadrados contratados en 2025, un 20% por encima de la media de la última década, mientras la tasa de disponibilidad en Cataluña se situó por debajo del 3% al cierre del año. Esa escasez se traslada directamente a las rentas prime, que alcanzaron los 7,25 euros por metro cuadrado al mes en la zona centro y los 9,25 euros en Cataluña, un contexto en el que la oferta futura especulativa sigue siendo limitada y favorece fórmulas como el prealquiler o los proyectos llave en mano adaptados a cada ocupante.
Frente a este escenario, Proequity plantea ampliar el foco más allá del desarrollo de suelo nuevo, porque muchos activos logísticos antiguos ocupan ubicaciones estratégicas, próximas a corredores de transporte, áreas urbanas o nodos de consumo, aunque esa buena localización no siempre se traduce en competitividad real si el inmueble no responde a los estándares actuales de eficiencia y operativa. La obsolescencia de estas naves puede manifestarse de formas muy distintas, alturas libres insuficientes, cubiertas no preparadas para nuevas instalaciones energéticas, escasez de muelles, patios de maniobra limitados o ausencia de certificaciones sostenibles, lo que deja claro que no todo activo bien ubicado resulta reposicionable ni todo brownfield representa automáticamente una oportunidad de inversión.
La consultora insiste en que cualquier proyecto de transformación debe partir de un análisis riguroso en cuatro planos distintos, la viabilidad urbanística, que confirme usos permitidos y licencias, la viabilidad estructural, que analice cimentación y capacidad real de reforma, la viabilidad técnica y energética, centrada en instalaciones, potencia disponible y protección contra incendios, y la viabilidad funcional y comercial, que contraste si el producto final responde realmente a la demanda del mercado. David Martínez, director general de Proequity, resume esta cautela señalando que el valor de muchos inmuebles logísticos antiguos ya no depende solo de lo que son hoy, sino de lo que pueden llegar a ser, aunque advierte de que el reposicionamiento no puede abordarse desde una visión oportunista sin antes confirmar esa viabilidad en todos sus planos.
Este planteamiento conecta además con el objetivo europeo de alcanzar un consumo neto de suelo cero en 2050, lo que sitúa la reconversión de activos ya construidos como parte de una estrategia inmobiliaria más responsable, siempre que los costes de adaptación y el resultado final lo justifiquen. Para propietarios, esta vía permite recuperar competitividad en inmuebles que han perdido atractivo frente al producto de nueva generación, para operadores abre alternativas en mercados donde la nueva oferta escasea, y para promotores e inversores puede representar una estrategia de valor añadido, aunque siempre condicionada por el coste de adaptación, los plazos de tramitación y las limitaciones estructurales de cada activo concreto.
Carlos Zubialde
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