El mapa logístico español avanza hacia un modelo más diversificado, en el que Madrid y Barcelona siguen siendo los grandes polos de referencia por volumen y liquidez, pero donde otros enclaves empiezan a consolidarse como mercados estratégicos por derecho propio. Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga ya representan de forma conjunta cerca de una cuarta parte de la contratación logística nacional, según los últimos datos recopilados por Proequity, consultora especializada en operaciones inmobiliarias del sector industrial y logístico.
La contratación logística en España superó los 751.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior, con Madrid y Cataluña concentrando todavía el grueso de esa actividad, más de 345.000 y 222.000 metros cuadrados respectivamente. Sin embargo, la presión creciente sobre la disponibilidad de suelo en ambos hubs, junto a la necesidad de acercarse a mercados regionales de consumo, está empujando a operadores y promotores hacia enclaves alternativos con buena conectividad y capacidad de crecimiento, sin que estos nuevos mercados sustituyan a los dos grandes polos tradicionales, sino que amplíen y refuercen la resiliencia del conjunto del sistema.
Cada uno de estos cuatro mercados responde a una función distinta dentro de la cadena logística nacional. Valencia se apoya en su conexión con el comercio internacional a través del eje mediterráneo, con Valenciaport cerrando 2025 con más de 5,66 millones de TEU, un 3,41% más, y crecimientos tanto en importaciones como en exportaciones. Zaragoza, por su parte, refuerza su papel como nodo intermedio entre Madrid, Barcelona, País Vasco y Francia, apoyada en la Plataforma Logística de Zaragoza, PLAZA, que supera los 13,4 millones de metros cuadrados combinando carretera, ferrocarril y aeropuerto en un mismo entorno, un aeropuerto que además movió más de 182.000 toneladas de mercancía en 2025.
Sevilla gana peso como puerta de conexión con el sur peninsular, Extremadura y Portugal, con un Puerto que superó los 4,42 millones de toneladas en 2025, un incremento superior al 3%, y más de 100.000 metros cuadrados otorgados en concesión para nuevos desarrollos empresariales, incluida la expansión de su Zona de Actividades Logísticas. Málaga presenta un perfil distinto, más vinculado al crecimiento demográfico y de consumo de la Costa del Sol, con un puerto que alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, un 24,3% más, y un aeropuerto que cerró el año con 26,76 millones de pasajeros, un volumen de tráfico que también arrastra consigo demanda logística asociada al propio movimiento de personas y mercancías vinculadas al turismo.
David Martínez, director general de Proequity, resume esta transformación señalando que el mapa logístico español entra en una fase más madura, donde Madrid y Barcelona siguen siendo imprescindibles, pero donde el crecimiento del sector exige una red más capilar apoyada en nodos regionales bien conectados y con demanda real. Para operadores, promotores e inversores, esta evolución añade nuevas variables a la ecuación de decisión, disponibilidad de suelo finalista, eficiencia energética, conectividad multimodal y criterios ESG, factores que empiezan a pesar tanto como la propia ubicación a la hora de determinar qué mercado ofrece mejores condiciones para desarrollar la próxima generación de infraestructura logística en España.
Carlos Zubialde
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